不動産の相続

1.軌道にのれば安定収入

入居率が安定し、借入金の返済が少なくなれば、コストを大きく上回る収入を得ることができます。 長期に渡り得られる収入なので、老後の生活資金や、相続発生後のご家族の生活資金を確保することができます。

2.税制上のさまざまな優遇措置

固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。

3.固定資産税は6分の1

アパート・マンション用地は「住宅用地」ですので、固定資産税や都市計画税の軽減があります。 さいたま市の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。建物部分についても、新築の場合、一定の軽減措置が採られています。

4.相続税対策：節税効果

相続税評価において、アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、評価が2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、さらに貸家の評価減が受けられますので、その差額分､節税が図れます。

5.相続税対策：納税資金確保

アパート・マンション経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。

6.所得税の節税

経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いでしょう。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。
もちろん税金が減っても損失が発生しては意味がないのですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

1.空室リスクがある

どんなに良い物件でも、ある程度の空室は出るものです。1年のうち1ヶ月空室になるだけで、8.3％の収入減になってしまいます。
しかも近年の賃貸住宅の競争激化により、空室リスクは高まっています。「満室」を想定して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなることもあります。

2.意外と多い支出項目

賃貸経営には管理費や修繕費などのランニングコストがかかります。一般的に、賃料収入の10～20％がこれらの費用に充てられてしまいます。建設資金を借入でまかなった場合は、当然、元利返済負担があります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくありません。これ以外にも、固定資産税や所得税などがあります。
家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が8％ぐらいあっても、手残りで見た利回りは1％程度、ということもありえますので注意が必要です。

3.転用が困難

アパート・マンション建築に当たり、多額の借入が生じるのが普通です。借入完済以前に土地を他の用途に転用するのは、基本的に不可能になります。借入の返済期間は長期に及びますので、その間、土地の用途が限定されることになります。
また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」のは非常に難しいことです。場合によっては、多額の「立退料」が発生することもあります。

4.売却損の可能性

将来、投資資金を回収する際、土地建物を売却することになります。
しかし、建物については、使用に伴う「減価」がありますので、売却損が出る可能性があります。
家賃収入と建築価格を比較した「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りますが、大きな売却損が出てしまうと、トータルでの利回りも下がります。
これを避けるためには、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要になりますが、これによっても収益性は下がります。

1.少ない初期投資

平面駐車場の場合、初期投資ゼロでの活用も可能です。
立体駐車場の場合は充実した設備が必要となるケースもありますが、建物を建てる方法に比べれば、投資額は大きく抑えられます。

2.転用や更地化が容易

ロードサイド店舗で事業用借地権契約を結んだ場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んだ場合、借地借家法により他の用途への転用が困難になります。しかし駐車場は借地借家法の適用対象外なので、事前の通告のみで利用者を立ち退かせることができます。
したがって、売却やマンション建設、相続税の納税など、他の活用法への転換も容易です。
逆に言えば、駐車場として使うことによって、多様な選択肢を残したまま、収入を得ることができるということです。

1.税制上のメリットが少ない

建物を建てる場合と違い、税制上の優遇措置はほとんどありません。

2.固定資産税は更地評価

アパート・マンション用地と違い住宅用地にはなりませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がありません。

3.相続税評価も更地と同じ

相続税評価においても自用地評価（更地と同じ評価）となります。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられません。
構築物を施している場合は小規模宅地等の特例を適用すると200平方メートルまで50％評価を下げられます。

4.所得税負担が大きい

構築物のない平面駐車場の場合、減価償却費がありません。立体駐車場の場合も、建物と比べれば計上できる減価償却費は少額です。支出を伴わない必要経費が少ないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなります。

1.駅から遠い土地でも可能

駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない場合がありますが、ロードサイド店舗は車での来店を想定していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。

2.高い収益性

地域によって多少違いはありますが、アパート・マンションやオフィスビルと比べて高い賃料が得られます。

3.管理の負担が小さい

アパート・マンションの場合、建物の修繕や維持管理を行わなければならないことがありますが、ロードサイド店舗の場合、建物の管理区分をテナントに割り振る方式が一般的です。
地主様の管理業務の負担はほとんど生じません。

1.初期投資資金が大きい

建物を賃貸する方式の場合、建物の建築資金を調達しなければなりません。
ほとんどの場合借入が必要になりますので、元利返済により最終手残りは減少します。

2.撤退リスクがある

テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。そのテナントに合わせた建物になっていることが多いので、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になったりします。