財産診断

相続を見据えた財産診断をするためには、資産だけでなくご家族の背景を把握することから始めます。弊社では特に特意分野であり、また相続税対策においては高い効果の見込める不動産資産の活用方法や状況価値に焦点を当てた診断をいたします。

1. (1) 不動産（固定資産名寄帳の取得）
2. (2) 金融資産は任意（大まかに捉える必要はあります）
3. (3) その他の財産
   • ・名義預金（家族名義や孫名義で作成した預貯金）
   • ・先祖の未分割財産（亡くなった父母や先祖名義のままの不動産等）
   • ・貴金属、高級車、書画、骨董等（税務調査の場面では、過去の通帳の入出金等から把握される可能性があります）
   • ・経営している会社の自社株（決算書等が必要になります）

資産承継の観点から残すべき不動産もあれば、子供たちに残してはならない「煩わしい土地」もあります。
特に底地借地や未接道地がその最たるものです。処分換金して収益物件に買い換えた方が「土地」ではなく「資産」としての価値があがり、納税準備資金の確保にもつながります。しかも先祖代々の土地でないため、残されるご家族にとっても相続発生時に売却し易い土地になります。

1. (1) 残すべき不動産
   • ・自宅や子供たちの住処
   • ・収益不動産
2. (2) 活用すべき不動産
   • ・更地
   • ・市街化農地
   • ・低稼働駐車場等
3. (3) 換金処分すべき不動産
   • ・低稼働不動産、未稼働不動産
   • ・底地借地
   • ・袋地、未接道地
   • ・活用が難しい土地（変形地、崖地、忌地等）

相続税のシミュレーションを作成することが相続税対策の第一歩です。相続税額を把握した上で、生前対策を立案することが重要です。
埼玉県相続サポートセンターでは、路線価ベースの「簡易シミュレーション（税理士コメント付）」と税理士および不動産鑑定士が作成する「正式シミュレーション」をご用意しております。

一口に相続税対策といっても、その手法は昔のように「銀行からお金を借りてアパートを建設すること」だけではありません。
埼玉県相続サポートセンターでは次の三つの視点で、お客様の財産承継の提案をいたします。

1. (1) 課税評価額の引下げ
   • ・アパート建設は相続税対策の王道です。ただし、建てればいいというものではありません。長期安定収入の確保が大切であり、目先の収益性や入居者ニーズや立地を無視したアパートでは、将来的なリスクを抱え込むだけである事を肝に銘じる事です。
2. (2) 納税準備資金の確保
   • ・市街化農地や低稼働駐車場の有効活用提案をさせて頂きます。建築資金が乏しい場合でも、借入をして建築する、不動産の一部を売却した資金で建築するといった二通りの手法が考えられます。どちらにしても、相続税の発生が見込まれる場合は、その土地に見合った活用をしていくことが大切です。
   • ・納税準備のため、億単位の金融資産を準備なされている方も多く見受けられます。資産規模や収入状況を鑑みればやむを得ないのですが、小口の収益不動産に分散して所有することもお勧めしています。
     なぜならば、賃貸用のワンルームマンションや分譲マンションの方が金融資産より課税評価額が低く、流動性も高いからです。
3. (3) 不動産の流動性
   • ・課税評価額引下げと納税準備資金の確保のために不動産を活用することが必要ですが、「不動産の流動性」を全く考慮していないケースが多く見受けられます。相続が発生した際、広大な土地や億単位の賃貸マンションを売却するのでは、想定される買主は業者やプロの投資家に限られ高く売却できません。
   • 　そのために将来売却する事も考慮して、売却し易い小口の収益不動産に仕立て上げる事で「不動産の流動性」を高めるのです。

1. (1) 資産状況や家族構成を把握
2. (2) 依頼者の意向やご家族の置かれた状況を把握
3. (3) 遺産分割トラブルや遺留分の問題を想定
4. (4) 適正な公証人を選定
5. (5) 遺言原案の作成および証人2名の手配