最新・相続ジャーナル

周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得る空き家の数は、毎年平均して約６.４万戸のベースで増加していますが、

そのうち約４分の３は昭和５６年５月３１ 日以前の耐震基準（いわゆる「旧耐震基準｣）の下で建築されており、
また旧耐震基準の家屋の約半数は耐震性がないものと推計されています。
こうした空き家の発生を抑制することで、地域住民の生活環境への悪影響を未然に防ぐことが課題となっています。
こうした状況を踏まえ、相続により生じた空き家であって旧耐震基準の下で建築されたものに関し、

相続人が必要な耐震改修又は除却を行った上で家屋又は敷地等を売却した場合の譲渡所得について、

２０１６（平成２８）年４月１日から（当初は２０１９年１２月３１日まで）の譲渡に対して

特別控除３，０００万円を導入しましたが、適用要件が非常に厳しく複雑であるため、

まだ全国で適用申告件数は少ないようです。
しかし、年々増加の傾向にあり、特に２０１９年の税制改正では２０１９年４月１日以降の譲渡の場合、

一定の老人ホームに入所した場合でも適用があるよう緩和されたため、

今後は更に増加のペースが増えていくものと予想されます。
さらに２０２３年１２月３１日までの譲渡に延長されました。

（１）譲渡所得金額の計算（空き家住宅を譲渡したのみ）
個人が不動産を譲渡した場合、下記の手順で課税される譲渡所得金額を計算します。
譲渡所得の金額は、
①譲渡収入金額－②取得費－③譲渡費用＝④譲渡益
④譲渡益－⑤相続税の取得費加算＝⑦譲渡所得
④譲渡益－⑥特別控除額＝⑦譲渡所得
※⑤又は⑥どちらか多い方を選択
⑦譲渡所得×（所得税率＋住民税率）＝譲渡所得税額の順序で計算します。

（２）制度の概要
相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人

（相続人でない包括受遺者である個人を含みます。）が、

２０１６年４月１日から２０２３年１２月３１日までの間に、

その取得をした被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、

一定の要件を満たす譲渡をした場合には、居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして、

居住用財産の譲渡をした場合の３，０００万円特別控除を適用できることとされました。

⑥の節税効果最大６,０９４,５００円（一人につき）

上記の特例を適用するためには下記の要件を満たすことが必要です。

『要件１』（建築日）
・昭和５６年５月３１日迄に建設着手していること
原則登記事項証明書の表示登記欄で確認してください。不明の場合は下記の書類
・確認済証（昭和５６年５月３１日以前に交付されたもの）
・検査済証（検査済証に記載された確認済証交付年月日が昭和５６年５月３１ 日以前であるもの）
・建築に関する請負契約書
『要件２』（相続開始日）
２０１３年１月２日～ ２０２３年１２月３１日に限定されます。
『要件３』（譲渡期間）
・相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡
・かつ、２０１６年４月１日から２０２３年１２月３１日までに譲渡
『要件４』（相続開始前居住要件）
お亡くなりになられた方が一人で居住（２０１９年４月１日からの譲渡では、一定老人ホーム等も可能）
『要件５』（相続後未利用）⇨死亡後譲渡するまで空家（又は空地）の未使用状態
『要件６』❶耐震リフｵーム⇨耐震証明書の付いた家屋と敷地を譲渡
又は
『要件７』❷家屋の取壊し⇨等敷地のみ譲渡
※取り壊し費用は譲渡費用
『要件８』譲渡対価が１億円以下
※他にもいくつかの要件がありますが紙面の関係で割愛させていただきます。