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税理士が解説!第3回 居住用財産の特例の適用関係について

2021.1.20

Q:本年に自宅(「居住用財産」といいます。)を売却する予定ですが、

  各種居住用財産の特例の適用関係について教えて下さい。

 

A:居住用財産を譲渡した場合には、一定の要件を満たすことを条件に、次の特例を受けることができます。

 

【措法31の3】

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(軽減税率の特例)

【措法35①】自己の居住用財産の譲渡所得の特別控除(譲渡益から3,000万円控除)

【措法36の2①】

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(譲渡益の繰延べ)

【措法41の5】

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(買換えの場合の居住用の損失の損益通算等)

【措法41の5の2】

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(ローン残があった場合の居住用の損失の損益通算等

 

 各種居住用財産の特例については、譲渡損益の別と、譲渡した居住用財産の所有期間で区分すると、次の組み合わせの中から選択することになります(組み合わせのうち、任意で一部の特例の適用を受けないという選択も可能です。)

 なお、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(措法41)も受ける特例によって併用することができる場合があります。

 

(1)譲渡益の場合

  □所有期間10年超の場合…措法35①+措法31の3

  □所有期間10年超かつ居住期間10年以上の場合…措法36の2②

  □所有期間10年以下の場合…措法35①

(2)譲渡損の場合

  □所有期間 5年超の場合…措法41の5(+措法41)

  □所有期間 5年超の場合…措法41の5の2(+措法41)

(注)同年に措法35①と措法36の2の適用を受けた場合には、併用することができず、措法35①が適用されることに

  なります。

各種居住用財産の特例の適用関係(措法35以外は国内財産に限ります。)

 

損益 所有期間 所得控除等 税率

 措法41

 控除適用

 

 

10年超 措法35①

(所有期間の要件なし)

措法31の3・・・

6,000万円以下14.210%

6,000万円超20.315%

併用不可
措法36の2②

(居住期間10年以上)

20.315%
10年以下 措法35①

(所有期間の要件なし)

5年超・・・20.315%

5年以下・・・39.630%

措法35③

(所有期間の要件なし)

5年超・・・20.315%

5年以下・・・39.630%

併用可

5年超 措法41の5

併用可
措法41の5の2

※ 20.315%…長期譲渡所得の課税の特例(措法31①)

    39.630%…短期譲渡所得の課税の特例(措法32①)

 なお、上記税率には住民税(根拠条文は省略)も含みます。

筆者紹介

税理士

高橋 安志(税理士法人 安心資産税会計 社長  一般社団法人 安心相続相談センター 理事)

経 歴
昭和26年 山形県大石田町生まれ 中央大学商学部卒業 [取材] 日本経済新聞、朝日新聞、週刊新潮、週刊ダイヤモンド、 サンデー毎日などに相続専門税理士として取材記事多数寄稿 [著書] 「小規模宅地の特例の活用」など著書累計27冊(2019年現在) [TV関係] ・テレビ埼玉・千葉テレビ・テレビ神奈川のマチコミ(水)という番組で準レギュラー生出演 ・TVCM 放映:月曜 TBSTV 5:30~ (あさちゃん)、木曜 テレビ埼玉22:00~ (ゴルフ番組)、日曜 テレビ埼玉 6:00~ (ゴルフ番組)

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