さいたま市・埼玉県 相続のことなら一般社団法人埼玉県相続サポートセンター
お問合せ
048-711-9183
受付時間 / 10:00?18:00 水曜定休
お気軽にお問合せください
トップ > 最新・相続ジャーナル

最新・相続ジャーナル

相続後空き家住宅の譲渡所得特別控除制度の改正

2020.1.20

周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得る空き家の数は、毎年平均して約6.4万戸のベースで増加していますが、

そのうち約4分の3は昭和56年5月31 日以前の耐震基準(いわゆる「旧耐震基準」)の下で建築されており、
また旧耐震基準の家屋の約半数は耐震性がないものと推計されています。
こうした空き家の発生を抑制することで、地域住民の生活環境への悪影響を未然に防ぐことが課題となっています。
こうした状況を踏まえ、相続により生じた空き家であって旧耐震基準の下で建築されたものに関し、

相続人が必要な耐震改修又は除却を行った上で家屋又は敷地等を売却した場合の譲渡所得について、

2016(平成28)年4月1日から(当初は2019年12月31日まで)の譲渡に対して

特別控除3,000万円を導入しましたが、適用要件が非常に厳しく複雑であるため、

まだ全国で適用申告件数は少ないようです。
しかし、年々増加の傾向にあり、特に2019年の税制改正では2019年4月1日以降の譲渡の場合、

一定の老人ホームに入所した場合でも適用があるよう緩和されたため、

今後は更に増加のペースが増えていくものと予想されます。
さらに2023年12月31日までの譲渡に延長されました。

(1)譲渡所得金額の計算(空き家住宅を譲渡したのみ)
個人が不動産を譲渡した場合、下記の手順で課税される譲渡所得金額を計算します。
譲渡所得の金額は、
①譲渡収入金額-②取得費-③譲渡費用=④譲渡益
④譲渡益-⑤相続税の取得費加算=⑦譲渡所得
④譲渡益-⑥特別控除額=⑦譲渡所得
※⑤又は⑥どちらか多い方を選択
⑦譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税額の順序で計算します。

(2)制度の概要
相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人

(相続人でない包括受遺者である個人を含みます。)が、

2016年4月1日から2023年12月31日までの間に、

その取得をした被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、

一定の要件を満たす譲渡をした場合には、居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして、

居住用財産の譲渡をした場合の3,000万円特別控除を適用できることとされました。

① 譲渡対価( 売却代金) 例9千万円
②取得費
(原価/?⇨5%等)+
③譲渡費用(仲介料等)
=例1千万円
④=①-②-③= 本来の( 譲渡益)8千万円
所有期間5年超の場合
譲渡税合計④ × 税率合計20.315%
=16,252,000円
    措置法39①⇨ ⑤ 相続税の取得費加算
※申告期限後3年以内譲渡
④-⑤ と( ④-⑥ )の内
どちらか少ない金額が
⑥ 課税譲渡所得金額
※⑤と⑥
どちらか選択
    措置法35③⇨ ⑥ 3千万円控除

⑥の節税効果最大6,094,500円(一人につき)

上記の特例を適用するためには下記の要件を満たすことが必要です。

『要件1』(建築日)
・昭和56年5月31日迄に建設着手していること
原則登記事項証明書の表示登記欄で確認してください。不明の場合は下記の書類
・確認済証(昭和56年5月31日以前に交付されたもの)
・検査済証(検査済証に記載された確認済証交付年月日が昭和56年5月31 日以前であるもの)
・建築に関する請負契約書
『要件2』(相続開始日)
2013年1月2日~ 2023年12月31日に限定されます。
『要件3』(譲渡期間)
・相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
・かつ、2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡
『要件4』(相続開始前居住要件)
お亡くなりになられた方が一人で居住(2019年4月1日からの譲渡では、一定老人ホーム等も可能)
『要件5』(相続後未利用)⇨死亡後譲渡するまで空家(又は空地)の未使用状態
『要件6』❶耐震リフオーム⇨耐震証明書の付いた家屋と敷地を譲渡
又は
『要件7』❷家屋の取壊し⇨等敷地のみ譲渡
※取り壊し費用は譲渡費用
『要件8』譲渡対価が1億円以下
※他にもいくつかの要件がありますが紙面の関係で割愛させていただきます。

筆者紹介

税理士

高橋 安志 税理士法人 安心資産税会計 社長 一般社団法人 安心相続相談センター 理事

経 歴
昭和26年 山形県大石田町生まれ 中央大学商学部卒業 [取材] 日本経済新聞、朝日新聞、週刊新潮、週刊ダイヤモンド、 サンデー毎日などに相続専門税理士として取材記事多数寄稿 [著書] 「小規模宅地の特例の活用」など著書累計27冊(2019年現在) [TV関係] ・テレビ埼玉・千葉テレビ・テレビ神奈川のマチコミ(水)という番組で準レギュラー生出演 ・TVCM 放映:月曜 TBSTV 5:30~ (あさちゃん)、木曜 テレビ埼玉 22:00~ (ゴルフ番組)、日曜 テレビ埼玉 6:00~ (ゴルフ番組)

セミナーのご案内

【予約制】家族みんなで参加できる!WEBセミナー「相続税のきほん」第1講座

2020年10月31日(土)午後1時30分~2時30分

コロナウィルス対策で外出を控えたいお客様へ 「おうちで相続相談」

相続用語集

まどかバックナンバー

このページの先頭に戻る