最新・相続ジャーナル

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回は、遺言書を作る前に考えておきたい大切なポイントを３つに絞ってお伝えします。遺言書を作る上で一番大切なことでもありますので、しっかりとおさえておきましょう。

■１つ目のポイント：相続の準備をする目的

まずは「誰のために、どんな状態にしておきたいか」を考えてみましょう。相続の準備をする目的は人それぞれですが、例えばこんな場合が考えられます。

このように目的を具体的にしておくと、相続の準備はとても進めやすくなります。

「そろそろ遺言書を作ろうかな」と考えている方は、まずは目的を１つ決めることが大切です。もし複数の目的が思い浮かんだ場合は、その中でも一番大切なものを１つに絞りましょう。目的がはっきりしないと、なかなか準備が進まなかったり、途中で何をどうしたら良いのかと迷ってしまうこともあります。ゴールが見えないと、たどり着くのは難しいですよね。

■２つ目のポイント：どんな相続の準備が必要か

次に考えておきたいのは、「どのような相続の準備が必要か」です。相続の準備は、大きく次の３つの対策に分けられます。

これらの３つの対策の中から、自分に必要なものをしっかり把握しておきましょう。

１つ目のポイントで「目的」を決めたら、次にこの「対策」を確認するという順番が大切です。順番を守ることで、準備がスムーズに進みやすくなるはずです。

次回は３つ目のポイントについてお伝えします。３つのポイントをしっかりと考えて、安心できる相続の準備を進めてください。

前回に続いて、相続対策（遺言の作成）についてお話しします。

第２　相続対策（遺言の作成）について

1. ５ 相続財産の分割の方法として＜「遺言の作成」＞について話します。ご存じの通り、遺言がない場合は法定相続人全員の「遺産分割協議」により、合意に至らない場合は「法定相続」によることになります。
   1. (1)　共同相続人のうちの特定の相続人に遺産を取得させる場合、遺言書に「○○に○○を相続させる」（「相続させる旨の遺言」と呼びます）と記載します。
   2. (2)　＜「相続させる旨の遺言」＞は、「全部の相続財産を相続させる」とする場合と、「特定の財産を相続させる」（「特定財産承継遺言」（民1014条2項）とする場合があり、遺贈としてでなく、その遺言により相続の効力として相続人が相続財産を当然に承継します。
      • (ア) 「相続させる」旨の遺言は、特段の事情のない限り「遺産分割方法の指定」であると解され、遺産分割手続を経ずに被相続人の死亡と同時に物権的効力が生じ、直ちにその遺産はその相続人に承継されます。
        • ａ） 民法908条1項は「被相続人は、遺言で遺産の分割の方法を定め・・・ることができる」と規定しています。
        • ｂ） 「遺産の分割の方法を定める」とは、他の共同相続人と遺産分割の協議をしないで、その指定された相続財産が相続開始と同時に指定の相続人や受遺者のものになることです。
        • ｃ） 最高裁判例は、「相続させる」趣旨の遺言は、その趣旨が遺贈であることが明らかであるか又は遺贈と解すべき特段の事情のない限り、民法908条にいう遺産の分割の方法を定めた遺言であり、・・・このような遺言にあっては、何らの行為を要せずして被相続人の死亡の時に、直ちに当該遺産が分割されて当該相続人に相続により承継される、と判示しています（最判平成3、4、19 ）。
      • (イ) なお、民法改正（民法899条の2）により承継した相続財産のうち法定相続分を超える部分は、登記がなければ第三者に対抗できないとされています。
   1. (3)　これに対し「遺贈」とは、遺言によって財産を贈る者（「遺贈者」）が相続人あるいは相続人以外の者（「受遺者」）に対し、財産上の権利義務の全部又は一部を無償譲渡することです。
      • (ア) 「遺贈」は＜遺言者の意思表示（遺言）によって権利（遺産の全部又は一部）を、無償または負担を付して他に譲与する（変動させる）＞もので、＜贈与のようなもの＞と言われます。
      • (イ) 遺贈には「包括遺贈」と「特定遺贈」とがあり、受遺者には相続人以外の者も含まれます。
        • ａ） 「遺言者は包括又は特定の名義で、その財産の全部又は一部を処分することができる」（民964）。（但書（遺留分の規定に違反できない）は削除された。）
        • ｂ） 「包括遺贈」とは遺産の全部又は一部を一定の割合を示してする遺贈で、「包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する。」（民990）と規定されているので、従って遺産を当然かつ包括的に承継することになります。
        • ｃ） 「包括遺贈」は相続と異ならないので、従って他に包括受遺者又は相続人がいるときは、遺産は共有となります。
      • (ウ) 「遺贈」による受遺者には、「割合的包括受遺者」と「遺産全部の包括受遺者」があり、前者の承認及び放棄は相続に準じ、後者は相続が開始すると遺産全部が直ちに受遺者に帰属するので、遺産分割の対象とはなりません（民964）。
        • ａ） 他の相続人が相続を放棄した場合、割合的包括受遺者が相続人でないときは、遺贈される相続分の割合には影響を受けません。
        • ｂ） 全部包括遺贈については、遺留分侵害額請求の問題が生じるだけで、遺産分割の問題とはなりません。
      • (エ) 遺言で＜遺言者の介護にした相続人でない長男の嫁など＞に自宅や預貯金等を取得させたい場合は、「遺贈」の遺言で財産を取得させます。
   2. (4)　遺言書で特定の相続人に不動産を取得させる場合は、取得させる不動産の全てを記載し、漏れのないよう注意を要します。
      • (ア) 例えば遺言書に相続させる自宅敷地に付随する「私道」（「位置指定道路」など）の記載が漏れ（固定資産税が非課税で価値が小さいため）、その結果「私道」の遺産分割協議を要することが、予期せぬ紛争の種となる恐れがあります。
      • (イ) もちろん、「一切の不動産を相続させる」とか、「上記の各財産以外の財産の全てを相続させる」等との記載がある場合は問題はありません。
   3. (5)　また、遺言書には「予備的遺言」(補充遺言)を記載して置くことで、遺言の無効による遺産分割協議の対応を回避することができます。
      • (ア) 「遺贈は遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じない。」(民994Ⅰ)、「停止条件付の遺贈については、受遺者がその条件の成就前に死亡したときも前項と同様とする。」(民994Ⅱ)と規定され、受遺者（相続人）が死亡すると遺言の「○○に○○財産を相続させる」とした部分が無効となり、○○財産については相続人全員による遺産分割協議を要することになります。
      • (イ) 「但し、遺言者がその遺言に別段の意思を表示したときは、その意思に従う。」(民994Ⅱ但書)と規定されています。
        • ａ） 受遺者（相続人）の死亡により受遺者に取得させる予定の財産の遺言はその部分が無効となり、それは相続人全員の遺産分割協議の対象財産となります。
        • ｂ） しかしながら、その場合でも遺言者が遺言で別段の意思表示をしておけば、その遺言が有効となります。この遺言を予備的（補充的）遺言と言います。
        • 　1)  予備的遺言は、遺言者が死亡するよりも前に受遺者（相続人）が死亡することを条件とする「条件付遺言」とされ、その場合予備的遺言において指定された者が受遺者（相続人）となります。
        • 　2)　例えば「妻○○が遺言者より以前に死亡したときは、妻に相続させるとした上記財産を遺言者の長男○○（○年○月○日生）に相続させる」などと、遺言書に新たな取得者を予備的に指定します。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

相続の仕事に携わって１０年ほど経つのですが、「遺言書を作成しよう」と思いながらも、なかなか進まない方が多いように感じます。みなさん相続に関する情報収集をしっかりとされているのに、なぜでしょうか。
大きな理由の一つは、遺言書を作成するための具体的な進め方がわからないからではないかと思います。というのも、遺言書に関する知識面での情報は豊富にあり収集しやすいのですが、遺言書を完成させるまでの具体的な進め方の情報は意外と少ないのです。そこで今回から、遺言書作成をスムーズに進める方法をお伝えしていきます。本題に入る前に、まずは遺言書を作成するメリットについて考えておきましょう。

遺言書を作成すると、どんな良いことがあるでしょうか。代表的なメリットとして、以下のような点が思い浮かぶでしょう。

中でも最大のメリットは、相続発生後に「遺産分割協議」を行う必要がなくなることです。この協議では相続人全員の合意が必要ですが、意見がまとまらない場合には親しい家族が遺産をめぐって争うような事態も考えられます。家族の問題で弁護士に依頼をしたり、裁判所での調停が必要になったりする事態は避けたいところです。遺言書があれば、こうした心配を未然に防ぐことができます。

次のようなケースに当てはまる場合などは特に、トラブルに発展したり、相続手続きが複雑化して時間や労力を奪われたりすることが考えられますので、必ず遺言書を作成しておきたいところです。

遺言書作成は難しいと思われがちですが、具体的な手順を知れば意外とスムーズに進められます。次回から、遺言書作成の進め方について詳しくお話ししていきます。まずは「遺言書を作ることでご家族が将来どれだけ安心できるか」をぜひ想像してみてください。

今回から相続対策と相続税対策についてお話しして参ります。

第１　相続対策（遺言の作成）について

1. １ 「相続対策」は、「相続税対策に繋がる」と言われ、更に相続税の軽減対策や納税資金対策にも繋がるので「100人中100人に必要だ」とも言われています。

   1. (1)　さて、元・作家、経済評論家、株式投資の名人で「金儲けの神様」と呼ばれた亡邱永漢さんが、その著作『相続対策できましたか』（PHP研究所）を物しています。
      • (ア) その「第一章　死んだら財産争いが始まります」で、「相続は人生最後の宿題です」とし、「第二章　相続対策は十年の歳月をかけて」と題しておりますが、結局「人生最後の宿題」は「遺言書」の作成に帰着します。
      • (イ) 今年はそれを「人生早目の宿題」として考えて見ましょう。既に「遺言書」を作られた方には暫しお付き合い願います。
   2. (2)　邱さんの言う「死んだら財産争いが始まります」は他人事ではありません。
      • (ア) 親の「うちの家族に限って揉める訳がない」、「揉めるほどの財産はないし、子供達は生活に困っていないので大丈夫だ」との声はその願望に過ぎません。子供達の仲は、親の欲目と、子供達同士が受け止めている感覚とは異なることが多いのです。
      • (イ) 子（兄弟姉妹）が仲良くても親が亡くなりその重石がなくなると、親の介護や生前贈与などを巡る不満の鬱積、各家庭の事情（子供の教育費・自宅の住宅ローンなど）もあって、金銭的な利害が対立し、話し合いは縺れて感情的争いになり、家族関係が絶縁する例があります。「遺産は家庭争議の元」になりかねません。
   3. (3)　「生前に財産の分け方を家族で話し合って遺産分割する」との考え方もあり、親の威光でその家庭教育が浸透している場合は兎も角も、生前の遺産分けの約束には法的拘束力がないし、これが却って親の生前に「争続」問題を生じさせる結果となることもあります。情けない話ですが「お金を見て目が眩まない人はいません」。
   4. (4)　決して望ましくないが、『きょうだいは他人の始まり』を肝に銘ずべきです。

1. ２ ところで「相続」とは、財産上の地位（又は権利義務）と「法律上の地位」の承継であり、非財産法（身分法）上の地位は承継の対象に含まれません。
   1. (1)　相続は、死亡者（被相続人）の「最終意思」か「法律の規定」に従います。
   2. (2)　「法定相続」は被相続人の意思にかかわらず、法律の規定に基づいて効力が発生するもので「無遺言相続」とも呼ばれます。
   3. (3)　これに対し、「遺言による相続」は、遺言者（被相続人）の財産的地位（又は権利義務）の承継が、遺言者の「最終意思」に基づいて行われるのです。
      • (ア) 「遺言」には「自筆証書遺言」、「秘密証書遺言」もありますが、一番安全な「公正証書遺言」に限ると言って差し支えないと思います。
        • ａ） 「遺言公正証書」は、法務省が任命した公証人が遺言者の意思を確認して作成するので、その効力に争う余地はありません。
        • ｂ） 例え相続人が一人であっても、遺言書には相続の執行手続（預貯金の解約手続など）を簡易化できるメリットがあるので、それを活用すべきです。
      • (イ) 但し「遺留分」のある一定の相続人がいる場合は、遺言は遺産の一定割合で法律上の制限（法律による相続）による修正を受けることがあります。
      • (ウ) 遺言は、財産法上の地位の承継のみを内容とするものですが、身分法上の地位ないし権利義務の変動を目的とすることもあります。

1. ３ 通常「相続人」と呼ばれる「法定相続人」は＜配偶者の株＞と＜血族関係の株＞があり、配偶者が先に死亡すると＜配偶者の株＞は＜血族関係の株＞に吸収されます。

   1. (1)　＜血族関係の株＞は、第1順位は子（人数で分ける）、代襲相続人（孫の相続）、再代襲者（被代襲者の直系卑属、民887Ⅲ）、養子、胎児（民886）ですが、＜子が相続放棄した場合＞その子（孫）達は相続人になれないので注意を要します。

   2. (2)　第2順位は直系尊属（代襲相続はない）、第3順位は兄弟姉妹（その子（甥・姪）に代襲相続権があり、再代襲は無い）で、兄弟姉妹には遺留分権はありません。

1. ４ 「相続対策」で最優先すべきは「相続争いの防止」で、「納税資金対策」も必要です。
   1. (1)　財産を残したい人、例えば家族の中の弱者、遺言者の介護に当たってくれた嫁などがいれば、確実に財産を残せるように生前対策として遺言書の作成は必至であり、これにより家族の幸せを確保するのが重要です。その結果として「節税対策」にも役立つ取り組み方が望ましいと思います。
   2. (2)　被相続人の判断能力が低下する前に、先ず「遺言公正証書」を作成し、更に「任意後見契約公正証書」を締結し、相続対策もできるようにしておくことも大事です。
      • (ア) 被相続人が成年後見人を決めて、財産管理やその処分権限を具体的に与えておけば、被相続人の判断能力が低下あるいは喪失しても相続対策は可能です。
      • (イ) 成年後見制度には「任意後見契約」と「法定後見制度」があり、「法定後見」は被後見人の財産を守ることが任務となり、財産の贈与や自宅売却には家庭裁判所の許可を要し、その実現は極めて困難と言えます（次回説明します）。
   3. (3)　「相続対策は先ず財産の棚卸しから」で、先ず相続財産の全部を把握し、相続人への財産の配分を考え、「遺言書」の案を構想し、相続税の負担がある場合は「納税資金」についても考えておくことが大事です。
      • (ア) 遺言書に相続財産の全容が明確に記載されてあれば、遺言の執行手続が速やかにでき、遺産分割を早期に終えることができます。
      • (イ) 夫婦に子供がいなく、妻又は夫に遺産全部を相続させる場合は、親あるいは兄弟姉妹も法定相続人となるので、遺言書を作成しておくことが最も大事です。
        • ａ） 遺言書がないため、妻が夫の姉妹から遺産分割を求められ、夫婦が居住したマンションを売却せざるを得なかった事例もあります。
        • ｂ） これは「法律が冷たい」のではなく、夫婦が相続対策を怠っていたのです。
      • (ウ) 司法統計によると遺産分割調停（家庭裁判所申立事件）は年々件数が増加し、令和4年は14,371件に達し、その8～9割が相続税がかからないか、殆どかからない場合が占めており、「第一章」の「死んだら財産争いが始まります」を地で行っているかのようです。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

皆さんは実際に贈与をする際、何のために贈与をするのか、贈与をすることでその目的は達成できるのか、しっかりと検討をされていますか？

例えば相続税の負担を抑えるために贈与を検討している方の中には、実際には相続税がかからない見込みの方もいます。具体的に対策を講じる前には、財産の明確なリストアップをしておきましょう。次のような財産リストを参考に、ぜひ作成してみて下さい。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

ご相続手続きを一通り終えた方の感想は、大半が「ほっとしました」「大変でした」です。相続手続きの煩雑さも大きな理由でしょう。ご相続が起きた場合に戸惑わないように、どんな相続手続きが必要でいつまでに行うのか確認しておきましょう。

■相続開始後のスケジュール

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

毎年7月は、相続税や贈与税の算出基準となる路線価が公表される月です。路線価が定められている土地の相続税評価の仕方を、改めて確認しておきましょう。

路線価は道路に面する標準的な宅地の１㎡当たりの価額で、千円単位で表示されています。まずは自宅として使用している土地の評価額を次の計算例で確認してみましょう。

賃貸されている土地については権利関係に応じて次のように評価額を調整して算出します。

相続の準備にあたり、相続税がかかるかの確認は必須といえます。自宅を含め、ご所有地の路線価はぜひ毎年確認をしておきましょう。

今回は、マンション評価方法改正後の「タワマン節税」活用の可能性をマンションの性質から見ておきましょう。

1. １ マンション評価方法が改正（「理論上の市場価格」の60％の評価）されたが、なお評価額40％分の引き下げと債務控除（金利負担がある）の効果が残るので、｢タワマン節税」による相続対策の効果がない訳でもないと見られます（「その２」の３参照）。

2. ２ タワマンは、容積率の高い土地に建設され、建物の取得価額に占める割合が高いので、賃貸して建物を減価償却をすると評価額が下がり、相続税評価額を圧縮します。

   1. (1)　タワマンを賃貸すると、相続評価額が「借家権割合30％」で、下記の通り現金の相続に比べて評価額が低くなり、土地は時価の8割程(1－(18~21％)）、建物は固定資産税（建築代の6～7割）の「30％減」で建築代の約50割程となります。
      • (ア)土地の相続税評価額×（1－借地権割合（60~70%）×借家権割合×賃貸割合）
      • (イ) 建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（30％）×賃貸割合）
   2. (2)　タワマン購入後の賃貸は、賃料収入を得て建物の原価償却できるので「所得税対策」としても有用性があります。しかし以下の点を考慮する必要があります。
3. ３ タワーマンションについては法的な規定がなく、一般的に高さ60ｍ、20階以上の超高層マンションを指すとされています。
   1. (1)　超高層建築物は、建築基準法20条1項が定めた「構造耐力」（建築物の自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対する構造上の安全性）について国土交通省の審査と同省大臣の合格認定を受けること、高さが100m（30～33階位）を超える場合は、消防庁の「指導基準」で火災発生など緊急時避難用の屋上ヘリポートの設置を要します。
   2. (2)　タワマンの多くは、周辺に便利な施設が集積する都心部や駅近に建造され、交通の便も良く賃貸や売買には有利な条件が備わり、将来性があるとされています。
      • (ア) タワマンは、再開発の一環として開発されることも多く、ゆくゆく周辺環境が整って資産価値が高くなり、中古でも高額で売り易いと予測される。
      • (イ) また高層階には、共用施設として展望室、ラウンジを設けられ魅力的で、陽当たり、眺望などさまざまな利便性がある。しかし、次の点に注意を要する。

      • (ウ) 特に高層階の場合、エレベーターの待ち時間が長く、携帯電話、ポケットWi-Fiが繋がり難く、騒音の悩みもあり、洗濯物をベランダに干せないなど、毎日の暮らしに関わるデメリットがあると言われている。

      • (エ) 地震が起きると、地震波の「長周期」の揺れと建物の「固有周期」が共振し易く、特に高層の上階が激しく長く揺れるので家具・家電の移動・転倒や、停電によるエレベーター、給水等のライフラインの停止など、日常生活に様々な支障が生じる虞もあり、そのための避難や安全の対策も必要となる。
   3. (3)　｢タワマン節税」を上記の事情を踏まえて資金面（借入・返済）と便宜性の面から改めて慎重に検討して見ると、必ずしも上階に拘わる必要性がないとも言えます。
      • (ア) タワマンは、低層階も高層階に劣らず眺望や採光が良く、その割に価格が比較的安いので、賃貸には低・中層階を購入するも良い選択と言えよう。
      • (イ) 一般的に、20階建ての場合は1～7階位まで、40階以上の場合は14～15階位までが低層階になると見られており、災害時や停電時にエレベーターが止まった場合でも階段で移動できるといったメリットがある。
      • (ウ) 都心立地や駅近の利便性、エントランスや外観の豪華さは、高層階と同様に享受でき、ラウンジやゲストルームなどの共用施設は階数に関係なく利用できる。
4. ４ 今後の「タワマン節税」の活用でも、相続取得後早期に「タワマン」を売り抜ける手法を取らなければ、大規模修繕への配慮を必要とします。
   1. (1)　タワマンに限らず、マンションにおける重要な問題の一つは、経年劣化に伴い大規模修繕の時期を迎えるので修繕積立金について考えておきましょう。
   2. (2)　大規模修繕の費用は、マンションの規模が大きく高層になるほど維持管理費と共に増加傾向にあり、資金不足等により適切な修繕が行われないとその維持管理に大きな影響を与えると言われています。
   3. (3)　タワマンを購入し賃貸収入を得る場合は、他の収入も念頭に置き、マンションの管理費・修繕積立金等の増額を予想し、借入返済が確実にできる無理のない資金計画を立てるなど、長期的展望をもって慎重に検討する必要があります。
      • (ア) マンション分譲時の修繕積立金は少な目になされる傾向があり、年月の経過と共に収入の減少や物価上昇等があって大規模修繕時には資金不足に陥り、管理組合が区分所有者に追加負担を求めざるを得ないことがあると言われている。
      • (イ) 借入金の返済額が大きい場合は、借入返済と管理費に加え修繕積立金が増額となるとマンション賃貸事業自体への負担が増大する懸念がある。
5. ５ タワマンの資産価値の殆どは「建物自体の価値」で、建築後その価値が減額して行くので、将来マンション売却を考慮している場合は、次の点に注意が必要でしょう。

6. 1. (1)　マンションは、容積率600％まで緩和された敷地に高層建築物を建て、価格配分が土地約30％、建物約70％の比率で資産価値の殆どは建物価格です。

      • (ア) 資産価値の比率が高い建物が減額するのであれば、土地価格が相当に上昇しないとマンションの価値を維持が難しくなると言う問題もある。
      • (イ) 建物が経年劣化しても資産価値を維持できるのは、都心部の限られたエリアに敷地を有するマンション、すなわち「ブランド力のあるマンション」だと言われているので「土地」の持つ価値についても考慮する必要がある。
   2. (2)　付け加えると、マンションは一面区分所有者の共同体であり、マンションの良好な居住環境による価値の維持には、所有者全員が管理組合のルールを遵守し協力し合うことが重要であり、中にコミュニケーション能力に欠けるクレーマーがいると維持管理に困難を来す虞のあることにも注意する必要があります。
7. ６ マンションの評価方法の改正後、「相続対策」としての「タワマン節税」の途が全く閉ざされた訳ではなく、その活用については上記の各点に配慮し、高価格帯でなく多額の借入金を要しない「中低層階」の選択をも検討し、かつ相続承継人の所得税における「タワマン投資」の効用も考慮することが大事であると思われます。その場合は専門家とも相談してみて下さい。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

秋も深まり朝夕はめっきり冷え込むようになり、年末に向けて慌ただしい時期に入りました。年末が近づくこの時期に相続の分野で気になるのは、やはり来年度の税制改正大綱の発表でしょう。税制改正大綱は税制改正の概要をまとめた大枠の方針で、毎年１２月中旬から下旬頃に発表されます。新聞や雑誌でも特集が組まれ毎年注目を集めますが、昨年発表の税制改正大綱には、暦年贈与の相続財産への加算期間３年から７年への延長が盛り込まれたことで特に関心が高まりました。適切な相続対策を検討し直した方も多いでしょう。

相続税や贈与税についての制度は毎年のように内容が変わっています。情報収集をしっかりと行い、現在の対策が有効かどうかを検証されている方は、税金の負担を抑えてより多くの資産をご家族に残されています。相続にかかわる情報は、毎年次のスケジュールで発表されていますのでおさえておきましょう。

今回は、マンション（一室の区分所有権等）の相続税評価額を、個別通達「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」(令和5年9月28日）（本通達）に基づいて算出するのを、国税局のタックスアンサーNo.4667「居住用の区分所有財産の評価」の「計算事例」（事例マンション）を参考にして確認してみましょう。

1. １ ＜マンションの「相続税評価額」＞は、最初に「財産評価基本通達｣（昭和39年4月25日）に従い、＜「区分所有権の価額｣(家屋)(①) ＋「敷地利用権の価額｣(敷地)(②)＞ の算式で算出し、そして令和6年1月1日以後は、上記「個別通達」（本通達）に従い、後記「２の計算式」により｢区分所有補正率」（③）、即ち（＝「評価乖離率」（④）（理論上の評価額）×「補正率」）を乗じて評価し直します。

   　※　≪計算式 ＝（(①)＋(②)）×（③）（＝「評価乖離率」（④)×「補正率」）≫

   1. (1)　「(①)」は＜本通達適用前の区分所有権の価額（自用家屋としての価額）×「区分所有補正率」（③）＞ により算出する。
      • (ア) 「自用家屋としての価額」＝ 「固定資産税評価額」×1 （「評価基本通達89」）。
      • (イ) ≪事例マンション≫の「固定資産税評価額」は、「納税通知書」の「価格 4,000,000円」であるから、固定資産税評価額×1.0＝4,000,000円となる。
   2. (2)　「(②)」は＜本通達適用前の敷地利用権の価額（自用地としての価額）×「区分所有補正率」（③）」＞ により算出する。
      • (ア) 「自用地としての価額」＝「路線価」（1㎡当り）× 地積× 敷地権の割合（同通達7、11、13、14、89）
      • (イ) ≪事例マンション≫の「登記事項証明書」の「表題部」の「＊＊マンション」に、地積3,500㎡、敷地権の割合1,050,000分の6,300とあり、「正面路線価」を500千円／㎡と仮定すると、下記の項目を計算し「評価額」を算出する。
        • ａ）＜敷地全体の価額＞＝500千円／㎡×3,500㎡＝1,750,000千円
        • ｂ）「本通達適用前の敷地利用権の価額」 ＝「敷地全体の価額」×「敷地権割合」＝1,750,000千円×（6,300／1,050,000）＝ 10,500千円
   3. (3) ≪事例マンション≫の｢評価額」＝4,000,000円＋10,500千円＝14,500千円となる。

1. ２ 次に＜「区分所有補正率」（③）」＞は、「評価乖離率」（④)、「評価水準」（⑤)により、下記の計算式で算出します（「本通達」１項（11)、タックスアンサーNo.4667）。

   1. (1)　＜評価乖離率（④)＞は、マンションの＜評価基本通達による相続税評価額＞と＜市場価格＞との乖離する割合を表しており、次の計算式で算出する。

      • (ア) ＜計算式＞は「（④)」 ＝ 「Ａ＋ Ｂ＋ Ｃ＋ Ｄ＋ 3.220」であり、算出値に基づき「相続税評価額」を市場価格に近づけるように補正する。

      • (イ) 例えば、マンションの築年数が新しく、総階数が高く、所在階が高層階で敷地持分が小さいほど評価乖離率は高くなり、評価額が高くなる。
      • ◎≪事例マンション≫の「登記事項証明書」には下記の記載がある。
      • 　ⅰ）一棟の建物の表示（構造）… 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付11階建
      • 　ⅱ）敷地権の目的である土地の表示… 地積 3,500㎡
      • 　ⅲ）専有部分の建物の表示（種類）… 居宅、床面積… 3階部分 60㎡、原因及び登記の日付… 平成○年○月○日新築
      • 　⇒  築年数27年と仮定する
      • 　ⅳ）敷地権の表示（敷地権の割合）… 1,050,000分の6,300（＝6,300／1,050,000）
      • 　ⅴ）敷地利用の面積権＝地積3,500㎡ ×（6,300／1,050,000）＝21㎡となる
      • (ウ)  「Ａ」等の値は下記「計算式」で算出し、≪事例≫では下記の通りとなる。
      • 　ａ）「Ａ」＝「築年数」×△0.033  ＝ 27年×△0.033＝△0.891
      • 　ｂ）「Ｂ」＝「総階数指数」（総階数÷33）＝11階÷33（＝0.333）×0.239  ＝0.079
      • 　ｃ）「Ｃ」＝ ｢専有部分の所在階」（×0.018）＝3階×0.018＝ 0.054
      • 　ｄ）「Ｄ」＝「敷地持分狭小度」（21㎡÷60㎡＝0.350）× △1.195＝ △0.419
      • 　※  「敷地持分狭小度」（小数点4位切上）＝ 「敷地利用権の面積」÷「専有部分の面積」（床面積）（狭隘な敷地が評価を下げる）
      • 　ｅ）評価乖離率が零、負数の場合、区分所有権、敷地利用権の価額は評価しない
      • (エ) 上記の計算式に上記「(ウ)」の値を算入すると、＜「評価乖離率」（④)＞は「△0.891＋ 0.079＋ 0.054＋ △0.419＋ 3.220」＝「2.043」と算出される。

• 2. (2)　＜「評価水準」（⑤)＞は、＜１ ÷「評価乖離率」（④)＞（「評価乖離率の逆数」）により算出されるので、≪事例≫は＜ 1 ÷ 2.043 ＝「0.4894762604」＞となる。

     • (ア) 「（⑤)」の算出値で下記「評価水準」の ｢区分所有補正率」（③)を決定する。
       

1. 1. • • ａ）【 評価水準＜0.6 】 ⇒ ｢区分所有補正率」（③）＝「評価乖離率」× 0.6
        • ⇒　この場合は「相続税評価額」（財産評価基本通達）が「理論上の市場価格」より安いので評価額が引き上げることになる
        • ｂ）【 0.6≦評価水準≦1】 ⇒「区分所有補正率」（③） 補正なし(従来の評価額）
        • ⇒　この場合は「財産評価基本通達」により相続税評価額を評価する
        • ｃ）【 1 ＜評価水準 】  ⇒ 「区分所有補正率」＝「評価額×評価乖離率」
        • ⇒　この場合、「財産評価基本通達」による相続税評価額は「市場価格」より高いので、評価乖離率を乗じ、その結果、市場価格に引き下げられる
        • ｄ）【評価水準≦0（0以下）】 ⇒ マンションは「0評価」（上記(2)ｅ）参照
      • (イ) ＜区分所有者が一棟の区分所有建物の全専有部分を単独所有している場合＞は「区分所有補正率」は1を下限とする。
2. 1. (3)　≪事例マンション≫の場合は上記の通り＜評価水準（⑤)（「0.4894762604」）＞で、上記「区分表」の【評価水準＜0.6】に該当し、「補正率」は「0.6」となる。

2. ３ 上記から≪事例マンション≫の「相続税評価額｣は、「評価額」（(①)（4,000,000円）＋(②)（10,500千円））を「区分所有補正率」（③）」（「評価乖離率（④)｣×｢補正率」）により補正して算出する。

   1. (1)　先ず「評価額14,500,000円（(①)＋(②)）」に「評価乖離率（④)2.043 」を乗じ、＜「理論上の市場価格」と言われる価額＝ 29,623,500円＞を算出する。

   2. (2)　次いで「理論上の市場価格」に補正率を乗じ、＜29,623,500円」×補正率 0.6＞＝「17,774,100円」（「(①)4,903,200円」と「(②)12,870,900円」）が算出される。

   3. (3) すなわち、≪区分所有補正率（③）≫ ＝＜2.043× 0.6＝1.2258＞であるから、＜「評価額14,500千円」×1.2258＞＝ 「17,774,100円」となる。

1. ４ 以上の通り、「個別通達」によるマンションの「相続税評価額」の算出は複雑ですが、「計算事例」で判り易くしたので計算の仕組みを覚えておくと役に立つと思います。