最新・相続ジャーナル

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回は少し難しい内容ですが、自宅以外の土地の評価方法についてご説明します。

■第三者に土地を貸している場合の土地の評価方法

【計算例】（200,000円×200㎡）×（1-60％）＝4,000万円×40％＝1,600万円

【土地の評価の額】　1,600万円

■貸家・アパート・マンションの敷地の評価方法

■貸家・アパート・マンションの敷地の評価方法

問：このアパートは、6室あります。満室で貸出中のの場合、このアパートの敷地の評価の方法は？

【計算式】（200,000円×300㎡）×（1－60％×30％×100％）＝6,000万円×（1－18％）＝6,000×82％＝4,920万円

更地より1,080万円も評価減！

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回は、特に知っておきたい不動産の評価方法についてです。

宅地の評価方法について、まず路線価方式からご説明します。

路線価方式

• ▶路線価：路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格
• 　　　　　相続税や贈与税を算定する際の基準となる

路線価は、その年の1月1日時点の価格で、毎年7月に国税庁より発表

地価公示価格、売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価等を基に、公示価格の8割程度を目途に決定

【基本の計算式】路線価×面積(㎡)＝土地の相続税評価額

宅地の評価方法として、倍率方式についてもご説明します。

倍率方式

• ▶倍率：路線価が決められていない地域の評価に用いる
• 　　　　宅地の固定資産税評価額に、所在地ごとに決められた倍率をかけて評価額を算出する

【掲載例】

それでは、自宅や更地、自己使用の土地の路線価方式での評価方法について具体例をみてみましょう。

▶自宅の土地＝自用地　100％の評価

次回は自宅以外の評価方法についてご説明します。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回から相続財産の評価方法についてお話しします。

おさえておきたいポイントは次の３つです。

①それぞれの相続財産の評価方法

▶ポイント…難しいけれど特に知っておきたい不動産の評価方法

②自宅の評価が８割減額！「小規模宅地等の特例」

▶ポイント…自分や親の相続の際に特例を使える？

③評価方法からわかる相続税の対策

▶ポイント…自分や親の相続に備えてこれからできる対策は？

それでは順番にご説明していきます。

①それぞれの相続財産の評価方法

１．金融資産の評価方法

■相続税申告をする際には、各金融機関で残高証明書を取得

相続発生日の残高を金融機関が証明する書類（証明書の取得には費用がかかる）

２．不動産の評価

３．金融資産・不動産以外の財産の評価

次回は少し難しいお話しになりますが、不動産の評価方法をもう少し詳しくご説明します。

今回は前回までに説明した「配偶者居住権」の活用について見てみます。その活用に当たっては、難しいので詳しくは専門家にお尋ね下さい。

1. ６ 「配偶者居住権」を相続税対策としての活用について考えましょう。

   1. (1)　例えば、相続税評価額が1億円の不動産について配偶者と子が相続する場合、「夫→妻→子」の順番で相続すると、妻の相続時には相続税の配偶者の税額軽減によって相続税がかからない場合があります。
      • (ア) 「配偶者の税額の軽減」は、① 配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が「配偶者の法定相続分相当額」と、② 「1億6千万円」の①と②とを比較し、多い金額までは相続税が軽減されるので、多くの場合、配偶者に相続税はかかりません。
      • (イ) しかし「妻→子」の相続では、相続税評価額1億円全部が課税価格に含まれ、また「夫→子」とする場合でも同様に1億円全額が課税価格に含まれ、相続税がかかります。
   2. (2)　そこで「配偶者居住権」を活用し、配偶者が「配偶者居住権」を、子が「配偶者居住権付所有権」を相続し、「配偶者居住権」の価額が6,000万円で「配偶者居住権付所有権」の価額が4,000万円だとすれば、妻の相続分に課税価格6,000万円が含まれても配偶者控除内であれば相続税はかからず、子の相続分に課税価格4,000万円が含まれて課税されるだけとなります。
      • (ア) その後、妻が死亡すると「配偶者居住権」は消滅し、子の「所有権」は配偶者居住権の制約から外れ、子の財産価額は6,000万円分増加します。
      • (イ) 妻から子への相続の場合に、この増加分を相続税の課税対象としていないので、相続税対策として有効な手段となり得えます。

1. 1. (3)　すなわち、一次相続で「配偶者居住権」を適用すれば、二次相続で節税することが可能となるということです。
      • (ア) 一次相続で、配偶者は「配偶者居住権」を税額の軽減措置により、相続税の課税無くして取得できる。そして配偶者が死亡すると「配偶者居住権」は消滅するので、子が取得した所有権は制約の無い完全な所有権となる。
      • (イ) 二次相続で、配偶者の死亡によって「配偶者居住権」は消滅するので、「配偶者居住権」は相続人の子が取得する相続財産には含まれず、結局、子は課税無しで土地や建物の完全な所有権を獲得できることになる。
      • (ウ) すなわち「配偶者居住権」消滅は、それを構成する「配偶者居住権」と「敷地利用権」が消滅するので、二次相続では相続税の負担がない。
      • (エ) 但し、次のような理由で配偶者居住権が消滅した場合は、配偶者から所有者へ居住権部分の贈与があったとみなされ、贈与税が課税されます。

• 1. • • 　ａ）存続期間の中途で配偶者と所有者の合意解除で消滅した場合
       • 　ｂ）配偶者が配偶者居住権を放棄した場合
       • 　ｃ）所有者による消滅の請求があった場合（民法1032Ⅳ、使用収益の違反、無断増改築、第三者の無断使用・収益）
       • ※【相続税法基本通達9-13の2】（配偶者居住権の合意等による消滅）
       • 　 配偶者居住権が、被相続人から配偶者居住権を取得した配偶者と当該配偶者居住権の目的となっている建物の所有者との間の合意、若しくは当該配偶者による配偶者居住権の放棄により消滅した場合、又は民法第1032条第4項(建物所有者による消滅の意思表示)の規定により消滅した場合において、当該建物の所有者又は当該建物の敷地の用に供される土地（土地の上に存する権利を含む）の所有者（以下9-13の2において「建物等所有者」という）が、対価を支払わなかったとき、又は著しく低い価額の対価を支払ったときは、原則として当該建物等所有者が、その消滅直前に当該配偶者が有していた当該配偶者居住権の価額に相当する利益、又は当該土地を当該配偶者居住権に基づき使用する権利の価額に相当する利益に相当する金額（対価の支払があった場合には、その価額を控除した金額）を、当該配偶者から贈与によって取得したものとして取り扱うものとする（令元課資2-10追加）
         •  (注)　民法第1036条(使用貸借及び賃貸借の規定の準用)において、準用する同法第597条第1項及び第3項（期間満了及び借主の死亡による使用貸借の終了）並びに第616条の2（(賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了)）の規定により配偶者居住権が消滅した場合には、上記の取り扱いはないことに留意する
       • 　d）次のような場合は、贈与にはあたらず贈与税は課税されません
         • 　1) 相続時に設定していた存続期間が満了した場合（① 配偶者が死亡した場合、② 配偶者が配偶者居住権存続期間（有期で設定の場合）が満了時に生存していた場合）
         • 　2) 建物の滅失によって配偶者居住権が消滅した場合
  3. (4)
  4. (4)＜居住建物の所有者から所有権部分の贈与があった場合＞は、所有権の受贈者に贈与税課税がされる（課税価額は配偶者居住権付所有権の評価額）。
  5. (5)
  6. (5)＜配偶者より先に居住建物の所有者が死亡した場合＞は、所有者の相続人に相続税が課税される。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回は、相続税のかからない財産についてです。

▶相続財産から差し引くことができる「債務」と「葬式費用」

①差し引くことができる債務

被相続人の債務は、相続財産の価格から差し引きます

●借入金

●未払金（未払いの入院・治療費）

●被相続人が納めなければならなかった税金で、まだ納めていないものなど（住民税・所得税・固定資産税など）

②控除できる葬式費用

被相続人の葬式に対して相続人が負担した葬式費用は、相続財産の価額から差し引かれます

●葬式についてのお寺などへの支払い（戒名代・読経代など）

●火葬に要した費用

●葬儀社、タクシー会社などへの支払い、心づけ

●通常の葬式等に伴う費用で相当と認められるもの（お通夜、告別式と同時に行った初七日法要の費用など）

【葬式費用に含まれないもの】

✓墓地などの購入費用

✓香典返しの費用

✓葬儀終了後の法要（初七日・四十九日など）に要した費用

次回からは、相続財産の評価方法についてお話しします。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

今回は、相続税のかかる財産・かからない財産についてお話しします。まずは相続税のかかる財産に含まれるものを確認しておきましょう。

①被相続人が亡くなった時点において所有していた財産

●土地・建物（借地権含む）

●有価証券（株式や公社債など）

●預貯金・現金など　※名義預金：被相続人の財産で家族名義になっているもの

●車・家財道具一式

●絵画・骨董・宝飾品

●金

●ゴルフ会員権・リゾート会員権・貸付金・特許権

●その他、金銭に見積もることができるすべての財産

●日本国外に所在する財産

②みなし財産

●被相続人の死亡に伴い支払われる生命保険金（被相続人が負担した保険料に対応する部分に限る）

●被相続人の死亡に伴い支払われる死亡退職金　※ただし、一定の金額までは非課税となります

③相続時精算課税制度の適用を受けて贈与された財産

●贈与をした当時の価格を加算

④被相続人から相続開始前3年以内に贈与された財産

●被相続人から相続などにより財産を取得した人が、被相続人から亡くなる前3年以内に贈与を受けた財産は、相続税の課税対象（上記③を除く）

●基礎控除額（110万円）以内の贈与も、相続税の課税対象

【問題】

①長男が父死亡の2年前に贈与を受けた財産（金100万円）は？

➡ 課税対象になる

②孫が父死亡の2年前に贈与を受けた財産（金100万円）は？

➡ 課税対象にならない

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

さて、相続税のきほん（その１）から（その３）まで見てみると、配偶者がすべて相続するのが一番お得に思えますよね。ところがそうではないケースも多いので確認しましょう。

▶妻の相続時（二次相続）に起きること

①夫婦の財産が合算され、税率もアップ

一次相続・・夫の財産のみ

二次相続・・夫の財産＋妻の財産

②基礎控除額がひとり分なくなる

一次相続・・基礎控除額4,800万円

二次相続・・基礎控除額4,200万円

③配偶者の税額軽減の適用はない

このことから、配偶者がどのくらい相続するかによって、一次相続と二次相続の納税額合計が変わってきます。一番お得なパターンは、税理士に次のようなシュミレーションを出してもらうのが良いでしょう。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

さて、配偶者がすべて相続するのは一番お得でしょうか？

今回は、配偶者の税額軽減についてお話しします。

配偶者の税額軽減とは？

▶配偶者が相続する際には、優遇措置がある

相続により配偶者が取得した財産が、①1憶6,000円を超えない場合、もしくは②法定相続分相当額である場合

いずれか多い額まで相続しても、配偶者の相続税の負担はゼロ円になります。

それでは、具体例で見てみましょう

①1憶6,000万円　②法定相続分相当額 5,000万円

【配偶者はいずれか多い額まで相続しても相続税はかからない】

➡ 1億円を相続する配偶者には、相続税はかかりません

①1憶6,000万円　②法定相続分相当額 2憶円

【配偶者はいずれか多い額まで相続しても相続税はかからない】

➡ 4億円を相続する配偶者には、相続税がかかります

「配偶者の税額軽減」3つの条件

▶配偶者の税額軽減を受けるには、次の条件を満たしていることが必要

①配偶者は婚姻の届け出をしていること（×内縁の妻）

②相続税の申告期限までに遺産分割協議が成立していること

③申告書に配偶者の税額軽減を受けることを記載し、必要書類を添付し期限内に相続税の申告をすること

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

さて、相続の「期限」を皆さんはいくつご存知でしょうか。令和に入ってから実は相続の期限が急に増えています。その背景には、相続手続きが完了していないことが大きな原因となっている所有者不明土地問題解消に向けて、政府の取り組みが本格化したことがあります。以前から設けられているものとあわせて、相続の期限と注意点を整理しておきましょう。

■相続の期限と注意点

（相続開始前にさかのぼる期限）

（※１）

相続開始が９月１日～１０月３１日の場合…その年の１２月３１日までに提出

相続開始が１１月１日～１２月３１日の場合…翌年２月１５日までに提出

（※２）

施行後の混乱をさけるための経過措置として、少なくとも改正法施行日から５年の猶予期間や、相続開始から１０年を経過する前に相続人が家庭裁判所に遺産分割の請求をしたときなどには、引き続き具体的相続分により遺産分割をすることができる例外措置も設けられています。

新しく設けられた期限は少し考え方が難しいので、実際に判断が必要なときは専門家へのご相談をお勧めします。

こんにちは。相続コーディネーターの古丸です。

それでは相続税の計算の流れを具体例で見てみましょう。

（１）課税遺産総額を算出する

正味の相続財産　１億円

法定相続人の数　３人

基礎控除額　４，８００万円 ＝３，０００万円＋（６００万円×３人）

課税遺産総額：１億円－４，８００万円＝ ５，２００万円　※この額に相続税がかかります

（２）課税遺産総額を法定相続分で分ける（取得価格の算出）

相続税の税率は、相続税の税額速算表で確認しましょう。

相続税の税額速算表

注）各人ごとに、法定相続分に応じた取得金額に応じて税率をかけ、控除額を差し引きます

（３）各人の法定相続分に応じた取得価格に税率をかけて、各人ごとの税額を算出し、合計する

（４）実際に各人が負担する相続税額を出す

このように相続税は相続人各人ごとの税額を算出した後に相続税の総額を算出します。間違いやすいポイントですのでご注意ください。

次回は、相続税についての優遇措置についてお話しします。